フリーランスは住宅ローンを組めない？審査基準や必要な年収、控除を解説

フリーランスも会社員のように住宅ローンを組める

フリーランスも会社員と同じように住宅ローンを組めます。しかし、会社員よりも審査基準が厳しめになるケースが多いことが実情です。フリーランスは案件状況によって収入が変動するため不安定だと見られるからです。

フリーランスの住宅ローン審査において、どのようなポイントを押さえておくべきか、事前に確認しておきましょう。

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フリーランスが住宅ローンを組む際の審査基準

申請を出す前に、住宅ローンの審査基準について理解しておきましょう。審査基準を満たしていないと、申請しても落とされてしまう確率が高まります。すべての基準を満たし審査を通過するためにも具体的な項目を確認していきましょう。

独立してからの事業年数は2~3年を目安に

フリーランスとして独立してから2～3年以上経っているかを住宅ローンの審査基準とする金融機関が多い傾向にあります。2～3年という年数は最低基準のため、より確実性を高めてからローン審査を通過するために、4年目以降を目安に申請する金融機関もあります。

事業内容や職種で独立後の年数基準が変わる場合もあり、医療関連や士業などでは1年程度で通過している方も多いようです。

所得は300万円以上は基準

フリーランスは、直近数年間の経費控除後の所得金額が300万円以上あるかを住宅ローンの審査基準とされます。所得は年収から経費を差し引いた額です。たとえば年収300万円でもローン審査においてはこれより低い額での審査になるため、通過は厳しくなります。

会社員の収入に関する基準は、前年度の税込み年収で300万円であるため、フリーランスのほうが審査が厳しい傾向にあります。

クレジットカード・公共料金・税金などの滞納有無

住宅ローン審査時には、クレジットカードや公共料金、税金などの信用情報が確認されます。これらの滞納があるとローンの返済も見込めない人物として信用されません。現在の滞納状況だけでなく、過去の履歴も参考にされるので気をつけてください。

クレジットカードで銀行引き落としにしていると、残高不足で支払いが遅延する可能性もあります。意図しない滞納をしないためにも、日頃から責任ある行動を心がけるとローン審査に通過しやすいです。

事業資金をはじめとするそのほかの借入・返済状況

フリーランスが住宅ローンを申し込む際、事業資金や車のローンなど他の借入状況は審査に大きく影響します。借入額が多いと、たとえ事業が順調でも審査が厳しくなり、ローンの承認がおりにくくなったり、借入可能額が減額されたりする可能性があります。

金融機関は、複数の借入先がある場合、返済リスクが高まると判断するためです。フリーランスとして住宅ローンを利用する際は、事前に借入状況を見直し、無理のない返済計画を立てることが重要です。特に、新たなローンを組む予定がある場合は慎重に資金計画を検討しましょう。

そもそもフリーランスや個人事業主の借り入れに関して詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
個人事業主が組めるローン・融資｜審査の通りやすいものなども紹介

連帯保証人の有無

連帯保証人とは、住宅ローンの契約者がローン返済できなくなった際に代わりに返済をしていく人を指します。親や子ども、兄弟、配偶者といった親族を連帯保証人に立てる人が多いです。

住宅ローンを組む際は、契約者が保証会社と保証契約を結んで連帯保証人の代わりにする金融機関もあります。保証会社との契約で済むか連帯保証人を立てるかは、金融機関や年収と借入額の差によって変わるものです。

連帯保証人を求められた場合に備え、あらかじめ周りの人と相談しておいてください。

頭金や諸費用に充当する自己資金額

住宅ローンの頭金・諸費用となる自己資金額が多いと、審査が通りやすくなります。ローン審査時には、収入に対する返済割合を示す「返済比率」が考慮されるためです。借入額が少なくなれば返済比率が下がり、返済が滞る不安が減ります。

手元に貯蓄を残しておくと安心ですが、住宅ローン審査を通過するなら少しでも多くの金額を自己資金で入れてください。

購入物件の使用用途

作業場所が自由なフリーランスのなかには、自宅と事業所・店舗を併用している方もいます。しかし、住宅ローンはあくまで住居購入のためのローンであり、事業用での借入はできません。

住宅ローンを組むのなら、事業用部分の延床面積が50％未満である必要があります。住居と事業・店舗の併用を検討している方は、延床面積について検討しておいてください。

借入人の健康状態

フリーランスが住宅ローンを契約する際、事業の安定性だけでなく、借入人の健康状態も審査の重要な判断材料となります。金融機関は、契約者が長期にわたり安定して働けるかを重視するため、健康上のリスクがあると判断されると審査通過が難しくなる可能性があります。

また、健康面に不安があるからといって、虚偽の申告をするのは避けましょう。万が一、申告内容の矛盾が発覚すると信用問題に発展し、ローンの契約が取り消されることもあります。正直な情報を申告しつつ、必要に応じて健康診断の結果や生活習慣の改善を行い、審査をスムーズに進める準備をしましょう。

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フリーランスが住宅ローンを組むためのポイント

フリーランスは住宅ローンを組むために有益なポイントを知っておくべきです。住宅ローンの申請前から知っておくと、銀行の信頼を得やすい、申請が通る確率が高まるなどのメリットがあります。なかには、数年にわたる事前準備が鍵となるポイントもあります。

住宅ローンを組みたくなってから困らないよう、申請前にできる対策を確認してください。

節税対策をしすぎない

節税の観点から、経費を差し引いて所得を少なめに申告するフリーランスは多いです。しかし、所得が少ないとローンを組む際に金融機関から返済能力が低いとみなされます。住宅ローン契約をする前の数年間は、節税対策をしすぎないほうがよいです。

主な節税対策を知り、自分にとって有益な行動をしていきたい方は、以下の記事をご覧ください。
フリーランスの節税対策！損をしないための経費と控除の知識

税金・年金を納める

公共料金や税金、年金など支払うべき金銭を払っていない人に対し、お金を貸す金融機関はありません。過去の状況もさかのぼって確認されるので、ローン申請前だけでなく日頃から社会人としての義務を果たす必要があります。

ローンを組む際には納税証明書や年金手帳などの書類を求められるため、なくさないように管理してください。

頭金のために貯金をする

住宅ローンを組むときに頭金をより多く用意できるよう、貯金をしてください。フリーランスは頭金を準備する際に、住宅ローンを組む予定の銀行支店で毎月定期預金をすると良いです。

金融機関の立場からすると、毎月決まった額を用意できる実績のある人との信頼関係を築けていると考えられます。計画的な貯金は、頭金が貯まり銀行からも信用してもらえる効果的な信頼獲得方法です。

ペアローンも視野に入れる

ペアローンとは、通常1名で契約する住宅ローンに対し、2名が申し込みをする方法です。親や子ども、配偶者などをペアローンのパートナーとする方が多い傾向にあります。フリーランス同士はもちろん、会社員や公務員など相手の職業は関係ありません。

相手が安定した職業や社会的信用性の高い業種の方なら、より審査に通りやすくなります。

複数の金融機関に申請する

住宅ローンは事前審査（仮審査）と本審査があり、両方の審査に通過しなければなりません。フリーランスも含め、借入希望者はどちらの時点でも複数の金融機関に住宅ローンの申請ができます。

金融機関によって審査基準は異なるので、審査が落ちてしまった銀行があっても2つ以上の機関に申請していれば安心です。なお、審査を通過したからといって契約は義務ではありません。

フリーランス向け住宅ローンを検討する

フリーランス向けの住宅ローンを提供する金融機関もあり、特にITフリーランスを対象とした専用ローンを展開しているケースもあります。これらのローンは、業績が3年以上であることや、特定の人材ソリューションサービスへの登録が必要といった独自の申込み条件が設定されているのが特徴です。また、中古住宅の購入や住宅ローンの借り換えにも対応している商品もあります。

ただし、フリーランス専用の住宅ローンはまだ選択肢が限られているため、自分の条件に合うものが見つからない可能性もあります。今後、フリーランス向けの金融サービスが充実することが期待されるため、選択肢を広げるためにも定期的に情報をチェックし、最適なローンを選べるよう備えておきましょう。

フラット35を利用する

フラット35とは、住宅金融支援機構と全国300以上の金融機関が提携して扱っている、全期間固定金利型住宅ローンです。住宅金融支援機構とは、住宅購入や建築、増改築に対し融資業を行う独立行政法人で、住宅ローンの円滑な供給を促進しています。

フラット35は借入期間や金融情勢の変化に関わらず、借入時の金利から変わりません。フラット35では前年所得を審査基準の軸としており、開業後1年以上であれば申込みできます。通常の住宅ローンと比べて審査基準がゆるく、フリーランスも通過しやすい傾向にあります。

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フリーランスの住宅ローン審査が厳しい理由とは？

フリーランスが住宅ローンを申し込む際、会社員に比べて審査が厳しくなる傾向があります。その主な理由として、収入の不安定さや信用力の評価が難しいことが挙げられます。金融機関は、安定した返済能力を重視するため、フリーランスは十分な準備をしておくことが重要です。ここでは、住宅ローン審査が厳しくなる具体的な要因について解説します。

収入が安定しないと判断されやすい

フリーランスの収入は月ごとや年度ごとに大きく変動することが多く、銀行側は安定した返済が可能かどうかを慎重に判断します。特に、確定申告書を基に審査が行われるため、前年の売上が低いと返済能力が低いと見なされ、融資額が希望より少なくなることもあります。一定の収入を維持し、複数年にわたり安定した実績を示すことが重要です。

信用情報の蓄積が少ない

会社員は毎月の給与や勤務先の安定性が信用情報に反映されますが、フリーランスの場合、勤務先の保証がなく、信用情報の蓄積が十分でないケースが多い傾向にあります。特に、クレジットカードや借入履歴が少ないと、金融機関は返済能力を判断しづらくなります。事前にクレジットカードの適切な利用や、小規模なローンを活用して信用情報を構築することが有効です。

節税対策が審査に影響する

フリーランスは節税のために経費を多く計上することが一般的ですが、これが住宅ローン審査には不利に働く場合があります。審査では確定申告書の「所得金額」を基に判断されるため、経費を過剰に計上すると、表面上の所得が低く見えてしまい、審査が厳しくなる原因になります。住宅ローンを検討する際は、数年前から適切な所得申告を行い、安定した収入を示すことが大切です。

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住宅ローンを組めないときの対処法

住宅ローンを組めないときの対処法を知っていると、将来的に希望が叶う見込みがあります。住宅ローンの審査に通らなかったのには、必ず理由があるためです。審査落ちの理由を知り、改善や対策をとれば住宅ローンを組めるようになります。

フリーランスは具体的にどのような対処をしていくと良いのか、この見出しで確認してみてください。

審査に落ちた理由を改善して再審査を申し込む

一度住宅ローンの審査に落ちても、再審査の申請ができます。ただし、落ちた理由を改善していなければ結果は同じです。審査落ちの理由を把握し、改善したうえで再審査を申し込んでください。金融機関側から審査に通過しなかった理由は伝えられません。

自ら金融機関の担当者に直接聞いてみるか、思い当たる節がないか確認する必要があります。

ほかの金融機関や物件を探す

審査落ちの理由次第では、ほかの金融機関や物件への変更で住宅ローンを組めます。たとえば借入希望金額に対して収入が足りないなら、所得基準を低めに設定している機関や値段の安い物件を探すという風です。

物件の見直しは大変ではありますが、駅や都心部から離れた場所で探すだけでも条件の良いところは出てきます。妥協せず検討してみてください。

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自宅兼事務所は占有率により住宅ローン控除を利用可能

フリーランスも、住宅を購入すれば住宅ローン控除の対象です。自宅と事務所・店舗を併用している場合も、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けられます。ただし、居住部分と事業用部分の占有比率によって、控除額が変わる点には注意してください。

占有比率と控除の適用範囲については、以下の通りです。

• 住居部分占有率90％以上…全額控除
• 住居部分占有率50％以上…住居比率に応じた控除適用
• 住居部分占有率50％未満…控除適用外

住宅ローン控除が適用されない事業用部分は、使用割合に応じた経費計上ができます。

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フリーランスの住宅ローンに関するよくある質問

フリーランスが住宅を購入する際は、住宅ローンに関する疑問を事前に解消しておくことが重要です。ローンの仕組みや審査条件を理解していないと、契約時に資金が不足したり、返済計画が立てられなくなる可能性があります。

特に、金融機関の多くは事業年数を審査基準に含めるため、独立して間もない場合はローンの審査が厳しくなります。計画的に準備を進め、スムーズにローン契約を進められるよう、よくある疑問を確認しておきましょう。

Q.フラット35は何歳まで借りられますか?

フラット35では、借入から80歳になるまでを最長の借入期間としています。つまり、80歳までには住宅ローンを完済しなければなりません。最長借入期間は35年です。

借入期間を検討する際は、一般的な退職年齢やフリーランスとしての事業を終えようと考えている年を目安にしてください。その後も返済が必要なときは繰り上げ返済も検討します。

Q.住宅ローンの頭金はいくらが目安ですか?

住宅ローンの頭金の目安は、購入金額の20％程度です。住宅購入時は物件以外に税金や手数料、諸費用もかかるため、購入価格の5％を余分に用意しておくのが良いです。住宅ローン契約時には、最初に合計で住宅購入価格の25％ほどが必要と考えてください。

Q.住宅ローンの返済額は月いくら程度が基準ですか?

令和3年度住宅市場動向調査報告書によると、住宅ローンの平均月間返済額は注文住宅で11.6万円です。分譲戸建てで10.5万円、中古戸建では8.3万円です。

返済額は、物件の種類や借入金額、返済期間で変わるため無理のない組み方を検討してください。注文住宅の希望から中古住宅を検討すると良いでしょう。

Q.フリーランスは何年でローンを組めますか?

フリーランスや個人事業主の住宅ローン契約では、独立後3年以上経過しているかを基準としている銀行が多いです。審査では直近3年分の確定申告書の提出を求められます。

国家資格のある職種以外では、確定申告書で所得を確認したり、赤字経営の年度がないかも確認できたりします。経営や収入面での不安はなくしてください。

※本記事は2025年2月時点の情報を基に執筆しております。

最後に

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