フリーランスは住宅ローンを組める？審査基準や年収・借入額の目安を解説

フリーランスも会社員のように住宅ローンを組める

フリーランスも会社員と同じように、住宅ローンを組んで住宅を購入することは可能です。金融機関は、フリーランスだからという理由で住宅ローンの申し込みを断っているわけではありません。

ただし、会社員より審査が厳しくなる傾向があります。フリーランスは固定給がなく、収入が不安定であるとみなされるからです。また、審査で重視されるポイントも会社員とは異なります。

どのような点が審査で見られるのかを押さえて準備を進めれば、通過できる可能性が高まります。「フリーランスだから無理」と諦める前に、まずは審査の仕組みを理解するのが大切です。

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金融機関によるフリーランスの審査基準

金融機関はフリーランスの住宅ローンに対して独自の基準を設け、会社員とは異なる観点から信用力を判断します。金融機関によるフリーランスの分類と審査基準を下記で見ていきましょう。

フリーランス・業務委託は「自営業」とみなされる

金融機関の住宅ローン審査において、フリーランスや業務委託契約で働く人は「自営業」に分類されます。会社に雇用されている会社員とは異なり、自分が事業主として収入を得ているためです。

企業から業務委託契約で継続的に仕事を受けている人も、雇用契約を結んでいない限りは自営業として扱われます。高い専門性や安定した案件需要がある職種であっても、審査上の扱いは変わらないでしょう。

フリーランスには自営業者の審査基準が適用される

フリーランスが住宅ローンを申し込むと、自営業者向けの審査基準が適用されます。会社員向けの基準とは異なり、事業の継続性や所得の安定性がより厳しく見られるのが特徴です。

自営業者向けの審査では、確定申告書や事業の実績を示す資料の提出を求められます。会社員が源泉徴収票だけで済む場合でも、フリーランスは数年分の所得を証明する必要があるでしょう。

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フリーランスの住宅ローンの審査で見られるポイント

フリーランスが住宅ローンを申し込む際は、いくつかの重要なポイントが審査されます。日頃から税金や年金を滞納せず、事業の安定性を高めるための工夫をしておくことが、審査通過につながるでしょう。

独立してからの事業年数

フリーランスの住宅ローン審査では、独立してからの事業年数が重視されます。事業を続けている期間が長いほど、収入の安定性を証明しやすくなるためです。

金融機関は2〜3年程度の事業実績を求める傾向があるので、独立して間もない場合は審査に通りにくくなるでしょう。その場合は、事業年数の条件が緩やかな金融機関を探すか、事業実績を積んでから申し込むのがおすすめです。

所得

フリーランスの住宅ローン審査では、所得の金額と安定性が重要な判断材料となります。金融機関が返済能力を確認するためです。一般的に、年間所得300万円程度が1つの目安とされます。

ただし、単年度の所得だけでなく、過去数年間の所得の推移も見られる点に注意しましょう。継続的に安定した所得を確保することが、審査を通過するための基本だといえます。

クレジットカード・公共料金・税金などの滞納有無

住宅ローンの審査では、クレジットカードや公共料金、税金などの支払い状況も確認されます。過去に滞納歴があると信用情報に記録が残り、審査に不利になるでしょう。

信用情報機関には、クレジットカードやローンの支払い履歴が一定期間記録されます。数日程度の遅れなら問題にならないこともありますが、長期間の滞納は審査に響きやすいです。

金融機関によっては、税金や国民健康保険料の納付状況も確認します。日頃から滞りなく支払いをしていれば、ローン審査に通過しやすくなります。

事業資金をはじめとする借入・返済状況

住宅ローンの審査では、事業資金の借入・返済状況も確認対象となります。既存の借入が多いと、返済能力が低いとみなされるためです。

具体的には、事業用のローンやカードローン、リボ払いなどの残高が見られます。これらの借入が多いと、住宅ローンの借入可能額が減額される場合もあるでしょう。

住宅ローンを申し込む前に、可能な範囲で既存の借入を整理しておくのがおすすめです。借入残高を減らせば、審査で有利に働きやすくなります。

連帯保証人の有無

住宅ローンの審査では、連帯保証人の有無が確認されることがあります。連帯保証人は、借入人と連帯して返済義務を負う人です。住宅ローンでは保証会社の保証を利用して審査を進めるのが一般的で、連帯保証人は原則不要とされることが多いです。

一方で金融機関によっては、収入合算やペアローンを利用して配偶者やパートナーが連帯保証人になる場合、1人で申し込むよりも借入可能額を増やせることもあります。結果的に審査を通過しやすくなるケースもあるので、申し込み先の条件を事前に確認しましょう。

頭金や諸費用に充当する自己資金額

頭金や諸費用に充てられる自己資金の額も、住宅ローンの審査で見られるポイントです。自己資金が多いほど借入額が減り、返済リスクが低いとみなされます。

頭金は、物件価格の1〜2割程度の金額になるのが一般的です。自己資金が少なくても、フルローンを扱う金融機関を選ぶことで対応できる場合があります。

ただし、頭金が少ないと、月々の返済額が増える点には要注意です。無理のない返済計画を立てるためにも、可能な範囲で自己資金を準備しておきましょう。

購入物件の使用用途

住宅ローンの審査では、購入する物件の使用用途も確認されます。住宅ローンは居住用の物件を購入するための融資であり、事業用途での利用は認められていないためです。

たとえば、自宅の一部を事務所として使用する場合、居住スペースの占有率によって住宅ローン控除の適用範囲が変わります。自宅兼事務所として利用する予定がある人は、事前に確認しておきましょう。

借入人の健康状態

住宅ローンの審査では、借入人の健康状態も確認事項の一つとなります。多くの住宅ローンは団体信用生命保険への加入を条件としており、健康状態によっては入れないこともあります。

団体信用生命保険は、借入人が死亡したり高度障害状態になったりした際に残りのローンが保険で完済される仕組みです。持病がある場合や健康診断で異常が見つかった場合は、加入が難しくなることもあります。

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フリーランスが住宅ローンの審査に通るコツ

フリーランスは、住宅ローンを組むのに有益なポイントを知っておきましょう。事前準備で、審査の通過率が高まる可能性があります。

節税対策をしすぎない

フリーランスが住宅ローンの審査に通るためには、過度な節税対策を避けるのが大切です。節税しすぎると所得が低くなり、「返済能力が低い」と判断されて審査に通りにくくなるおそれがあります。

住宅の購入を検討している時期は、私的な支出を経費に含めないなど、適正な範囲で経費計上を見直すのがおすすめです。ただし、所得を多く見せるために売上や経費を偽って申告することは違法であり、発覚すればローン契約の解除などにつながるため避けてください。数年先を見据えて、所得水準を維持しておくのも手です。

税金・年金を納める

フリーランスが住宅ローンの審査に通るためには、税金や年金を滞りなく納めておくことが欠かせません。未納があると金融機関からの信頼を得られず、審査に悪影響を及ぼすためです。

過去に未納があった場合は、早めに納付を済ませましょう。継続的に納めている実績があれば、審査の安心材料になります。

頭金のために貯金をする

フリーランスが住宅ローンの審査に通るためには、頭金のための貯金を計画的に進めるのが有効です。自己資金が多いほど借入額を抑えられ、返済リスクの低さを示せます。頭金を多く準備できれば、金利や借入条件が有利になる場合もあるでしょう。

住宅購入を検討し始めたら、早い段階から専用の貯蓄口座を作るなどして、計画的に資金を積み立てていくのがおすすめです。

ペアローンを視野に入れる

フリーランスが住宅ローンの審査に通るためには、パートナーとのペアローンを検討するのも選択肢の一つです。

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、それぞれが返済していく仕組みです。一般的に夫婦が互いのローンの連帯保証人となるため、一方の返済が滞るともう一方が返済責任を負う点や、諸費用が2契約分かかる点には注意が必要です。

配偶者が会社員である場合、ペアローンを活用することで審査に通りやすくなる可能性があります。2人分の所得を合算でき、単独では難しい借入額でも実現しやすくなるでしょう。

複数の金融機関に申請する

フリーランスが住宅ローンの審査に通るために、複数の金融機関に同時に申請するのも有効です。金融機関ごとに審査基準が異なるため、1つの銀行で断られても別の銀行では通る可能性があります。

ただし、短期間に何件も本申込を行うと申込情報が信用情報に記録され、かえって不利になる場合があります。まずは事前審査（仮審査）で複数行を比較し、本申込は条件の良い1〜2行に絞るのがおすすめです。

条件を比較しながら自分に合ったローンを選べるのも、複数の金融機関に申し込むメリットです。手間はかかりますが、選択肢を広げるためにも検討する価値があります。

フリーランス向け住宅ローンを検討する

フリーランス向けに設計された住宅ローンを探すのもおすすめです。フリーランスの実情に合わせた審査基準が採用されている場合があります。

直近1年分の所得のみで審査する商品を扱っているか、フリーランス専用の相談窓口を設けているかを確認してみましょう。事業年数が短い人にとっても心強い選択肢となります。

フラット35を利用する

フリーランスが住宅ローンの審査に通るために、フラット35を利用するのも手です。フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、フリーランスでも利用しやすいのが特徴です。

フラット35は直近1年間の所得情報をもとに審査してもらえ、団体信用生命保険への加入も任意となっています。独立して間もない人（起業した年の翌年以降に申し込み可能）や、健康状態に不安がある人でも申し込みやすいのがメリットです。

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フリーランスの住宅ローン審査が厳しい理由とは？

金融機関は安定した返済能力を重視するため、フリーランスは審査に向けて十分な準備をする必要があります。住宅ローン審査が厳しくなる具体的な要因を見ていきましょう。

収入が安定しないと判断されやすい

フリーランスの住宅ローン審査が厳しくなる理由の一つに、収入が安定しないとみなされることが挙げられます。固定給がなく、収入が月によって変動しやすいためです。

前年の売上が低いと返済能力が低いとみなされ、融資額が希望より少なくなることもあります。一定の収入を維持し、複数年にわたる安定した実績を示すのが大切です。

信用情報の蓄積が少ない

フリーランスの住宅ローン審査が厳しくなる理由として、信用情報の蓄積が少ないことも挙げられます。信用情報とは、過去のローンやカードの利用履歴、支払い状況などを記録したものです。この情報が少ないと、金融機関は返済能力を評価しにくくなります。

クレジットカードやローンの利用実績が少ないフリーランスは、信用力を判断する材料が不足することもあるでしょう。日頃からクレジットカードの利用と支払いを継続し、良好な履歴を積み重ねるのがおすすめです。

節税対策が審査に影響する

節税対策により、フリーランスの住宅ローン審査が厳しくなるケースがあります。税負担を軽くした分、審査で見られる所得が低くなってしまうためです。

経費を多く計上して所得を圧縮すると、実際の収入よりも低い所得として審査されることになります。結果として、希望する借入額に届かない場合があります。住宅購入を数年以内に予定している場合は、節税と所得のバランスを見直しておきましょう。

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フリーランスが住宅ローンを組めないときの対処法

住宅ローンを組めないときの対処法を知っていると、将来的に住宅購入につながる可能性が高まります。具体的にどのような対処をしていくと良いのか、下記で見ていきましょう。

審査に落ちた理由を改善して再審査を申し込む

住宅ローンの審査に落ちた場合は、まず理由を分析し、改善してから再審査を申し込むのが大切です。原因がわからないまま再度申し込んでも、同じ結果になってしまう可能性が高いでしょう。

審査に落ちる理由としては、下記が考えられます。

• 所得の不足
• 信用情報の問題
• 既存の借入の多さ

金融機関から明確な理由が知らされることは少ないですが、心当たりがある部分から見直しましょう。改善には時間がかかることもあるので、半年から1年程度の期間を見て、状況を整えてから再度申し込むのをおすすめします。

ほかの金融機関に申し込む

1つの金融機関で審査に落ちても、別のところでは審査に通る場合があります。金融機関ごとに審査基準やフリーランスへの対応方針が異なるためです。フリーランスの実績を柔軟に評価してくれる金融機関を探してみましょう。

複数の金融機関を比較検討する際は、住宅ローンの一括比較サービスなどを活用すると、効率的に候補を絞り込めます。

借入希望額や物件価格を見直す

住宅ローンの審査に通らないときは、借入希望額や物件価格そのものを見直す方法もあります。希望する借入額が所得に対して高すぎると、審査に通りにくくなるためです。

物件価格を下げたり、頭金を増やして借入額を減らしたりすれば、返済能力に対する評価が改善される可能性があります。無理な借入計画を立てるより、所得に見合った現実的な計画に修正することが審査通過の近道となるでしょう。

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【年収別】住宅ローン借入額・返済額シミュレーション

フリーランスが住宅ローンを検討する際は、自分の年収でどの程度の借入が可能かを把握しておくのが重要です。年収に対して無理のない借入額を知ることで、現実的な住宅購入計画を立てられます。

下記の条件で、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）を30％と仮定してシミュレーションした結果を表にまとめました。

• 固定金利2％
• 返済期間35年
• 元利均等返済
• ボーナス払いなし

年収	借入額の目安	月々の返済額
200万円	1500万円	5万円
300万円	2260万円	7.5万円
400万円	3020万円	10万円
500万円	3770万円	12.5万円
600万円	4530万円	15万円
700万円	5280万円	17.5万円
800万円	6030万円	20万円
900万円	6790万円	22.5万円
1000万円	7540万円	25万円

上記はあくまでも目安であり、実際の借入可能額は金融機関や審査状況によって異なります。

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フリーランスの住宅ローンに関するよくある質問

フリーランスの住宅ローンに関するよくある質問をまとめました。

Q.フラット35は何歳まで借りられますか?

フラット35は、申し込み時の年齢が満70歳未満であることが条件です。ただし、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の人も申し込めます。

返済期間は最長35年ですが、完済時の年齢が80歳の誕生日までに収まるように設定する必要があります。若いうちに申し込むほど、長期の返済期間を選択可能です。

Q.住宅ローンの頭金はいくらが目安ですか?

住宅ローンの頭金の目安は、購入金額の1～2割（10～20％）程度が一般的です。

住宅購入時は物件以外に税金や手数料、諸費用もかかるため、購入価格の5％を余分に用意しておきましょう。住宅ローン契約時には、合計で住宅購入価格の25％ほどが必要と考えてください。

近年ではフルローンを扱う金融機関も増えており、頭金なしで住宅を購入できるケースもあります。

Q.住宅ローンの返済額は月いくら程度が基準ですか?

全国平均のデータがある「注文住宅」「中古住宅」の年間返済額を表にまとめました。月額に換算すると、注文住宅は約10万〜15万円、中古住宅は約8万〜9万円が目安となります。

	2020年度	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度
注文住宅	124.7万円	139.4万円	174.0万円	155.2万円	144.8万円
中古住宅	93.3万円	94.5万円	98.3万円	101.0万円	106.5万円

返済額は物件の種類や借入金額、返済期間で変わるため、無理のない組み方を検討してください。

参考：令和7年度 住宅経済関連データ（資料：令和6年度住宅市場動向調査）｜国土交通省

Q.フリーランスはいつから住宅ローンを組めますか？

フリーランスが住宅ローンを組む際は、独立から2〜3年程度の事業実績を求められるのが一般的です。審査では直近2〜3年分の確定申告書の提出を求められることが多いです。

独立して間もない人は、直近1年分の所得のみで審査可能な商品を利用すれば、住宅ローンを組める可能性があります。事業年数が短い場合は複数の金融機関に相談し、条件が合うところを探してみましょう。

Q.フリーランスも住宅ローン控除は対象になりますか？

フリーランスも、床面積や所得、住宅の省エネ性能などの適用要件を満たせば、会社員と同様に住宅ローン控除の対象となります。自宅と事務所・店舗を併用している場合も、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けられます。ただし、居住部分と事業用部分の占有比率によって、控除額が変わる点には注意してください。

占有比率と控除の適用範囲については、下記のとおりです。

• 住居部分占有率がおおむね90％以上…住宅全体が居住用として扱われ、借入金全額が控除対象
• 住居部分占有率90％未満…居住用部分の割合に応じて控除対象
• 住居部分占有率50％未満…控除適用外

住宅ローン控除が適用されない事業用部分については、住宅ローンの支払利息や減価償却費などを使用割合に応じて経費計上できます。

参考：

No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

第41条（（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除））関係｜国税庁

※本記事は2026年9月時点の情報を基に執筆しております。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の融資の可否や税務上の取扱いについては、金融機関や税理士等の専門家にご確認ください。

最後に

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